Die passende Rechtsform für Immobilien - Immobilienvermögen steueroptimal strukturieren

+++ Ab Ende November 2025 im praktischen Video-Format (Dauer etwa 3,5 Stunden) inkl. Unterlagen +++

Das Video-Seminar ist ausschließlich im Lernportal abrufbar. Dieses erreichen Sie über Ihren persönlichen Kundenzugang

• Sollen die Immobilien (weiterhin) nach Ablauf der 10-Jahresfrist des § 23 EStG steuerfrei verkauft werden können, bietet sich die vermögensverwaltende Personengesellschaft an. Nachteil: In der Regel kein AfA-Step-Up bei der Übertragung von Bestandsimmobilien.
• Soll ein AfA-Step-Up für Bestandsobjekte erreicht werden, kommt die Übertragung auf eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG in Betracht, allerdings um den Preis der Steuerverstrickung im Betriebsvermögen der Immobilien.
• Sollen die Immobilieneinkünfte nicht mit dem hohen ESt-Satz versteuert werden (zumeist 42 % bzw. 45 % + SolZ, ggf. KiSt), bietet sich die GmbH an. Mit Hilfe der erweiterten Kürzung (§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG) werden die Einkünfte der GmbH nur noch mit 15,83 % versteuert, mittelfristig könnten es sogar nur 10,55 % sein. Nachteile: Steuerverstrickung, Ausschüttungsbelastungen und erhöhter Gestaltungsaufwand zur Vermeidung von GrESt bei der Übertragung von Bestandsimmobilien. 
• Soll Immobilienvermögen steueroptimiert auf die nachfolgende Generation übertragen werden, könnte die Genossenschaft in Betracht kommen. Deren Anteile sollen nur mit dem äußerst niedrigen „Nennwert“ bewertet werden. Qualifiziert die Genossenschaft als „Wohnungsgenossenschaft“ i.S.v. § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG, kann sie steuerfreie Einkünfte erzielen (keine KSt, keine GewSt). Nachteile: Komplexe und seltene Rechtsform, Kontrolle durch Prüfungsverband, strittige Rechtsfragen. 
• Die Stiftung eignet sich zur dauerhaften und sicheren Gestaltung der Nachfolge, da das Vermögen der Stiftung vor dem Zugriff von Dritten geschützt ist (Asset Protection, Vermeidung der Wegzugsbesteuerung). Darüber ist die Stiftung ertragsteuerlich sehr vorteilhaft, da Mieteinkünfte nur mit 15,83% versteuert werden und Immobilien nach Ablauf der 10-Jahresfrist des § 23 EStG steuerfrei verkauft werden können. Nachteile: sehr statische und komplexe Rechtsform, Übertragung von Vermögen auf die Stiftung löst oftmals ErbSt-/SchenkSt aus.   

• eGbR, KG, gewerblich geprägte / entprägte GmbH & Co. KG, GmbH, Genossenschaft und Stiftung im Steuervergleich 
• Vor- und Nachteile der einzelnen Rechtsformen bei der Ertragsteuer, Grunderwerbsteuer und der Erbschaft- und Schenkungsteuer   
• Darstellung der Grundzüge der rechtlichen und steuerlichen Behandlung von Genossenschaften und Stiftungen  
• Ausgewählte Gestaltungsansätze zur steueroptimierten Strukturierung von Immobilienvermögen und zur Erzielung von Steuervorteilen durch einen späteren Wechsel der Rechtsform